RICS per immobili a garanzia. RICS con ABI concordano per le Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (Linee Guida) che riportano una serie di principi, regole e procedure per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie nell’ottica di promuovere la trasparenza e la correttezza nelle procedure di stima degli immobili al fine di favorire la stabilità degli intermediari creditizi, sia nelle operazioni di erogazione dei crediti sia nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.
L’esigenza di introdurre una serie di criteri in questa materia è avvertita da tempo a vari livelli, sia con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.) e allo stesso concetto di valore che per il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione.
Dalla prima edizione delle Linee Guida nel 2010, pubblicata per dare principalmente attuazione alla Circolare, ora abrogata, di Banca d’Italia del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che ha recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 – Capital Requirement Directive), numerosi interventi legislativi e regolamentari sono stati adottati a livello europeo e nazionale in tema di valutazioni immobiliari:
– il Regolamento UE n. 575/2013 del 26 giugno 20131, relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012;
– la Direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013, sull’accesso all’attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle imprese di investimento, che modifica la Direttiva 2002/87/CE e abroga le Direttive 2006/48/CE e 2006/49/CE;
– la Direttiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle Direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del Regolamento (UE) n. 1093/2010;
– gli Orientamenti EBA in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti
– Guidelines on loan origination and monitoring – (da ora EBA LOM) pubblicati il 29 maggio 2020;
Queste disposizioni rappresentano le principali fonti normative e regolamentari europee relative alle valutazioni di immobili a garanzia di esposizioni creditizie.
Particolare attenzione è dedicata alle modalità di valutazione degli immobili in sviluppo, compreso il calcolo dello stato avanzamento lavori (Nota esplicativa 4 Immobili in sviluppo) e alle modalità di misurazione di un immobile (Nota esplicativa 5 Misura delle superfici immobiliari).
Ai fini del rispetto del presente standard e dell’accertamento della qualità del rapporto di valutazione nell’ambito delle esposizioni garantite da immobili, le Linee Guida contengono indicazioni per il monitoraggio e il riesame della valutazione svolta dal perito ad opera di un altro perito che esercita un giudizio imparziale nonché indicazioni circa i criteri per l’utilizzo di modelli statistici avanzati ai fini della valutazione, della rivalutazione e del monitoraggio del valore delle garanzie reali. (Nota esplicativa 6 Riesame delle valutazioni).
È stato ritenuto opportuno citare le definizioni dei valori diversi dal valore di mercato (Appendice 1 Valori diversi dal valore di mercato) utilizzati per altri fini.
Le Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie definiscono per gli operatori del mercato (valutatori, società di valutazione, banche, ecc.), che li applicheranno, principi, standard, regole e procedure per la corretta valutazione in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti aggiornando, rispetto alle precedenti versioni, i riferimenti delle fonti e la terminologia utilizzata sulla base, peraltro, delle metodologie e prassi di valutazione riconosciute a livello internazionale e nazionale.
Coordinamento Simone Spreafico, Managing Director del Dipartimento Advisory & Valuation di Kroll Advisory S.p.A. (REAG). Con un team di circa 45 professionisti attivi sul territorio italiano è responsabile delle linee di business specialistiche: Valuation & Investment, Hospitality & Leisure, Retail, Corporate Real Estate Management, Feasibility Study, Renewable Energy e Tenant Advisory.
È Relatore presso i principali Master in Real Estate italiani e convegni internazionali (Master Real Estate Management, Politecnico di Milano e MaREF, Luiss di Roma) e presso Banche, Demanio e Ordini Professionali su temi valutativi e di valorizzazioni immobiliari.
Dal 2016 Simone è Coordinatore del Professional Group Valuation di RICS in Italia.
