Real Estate-Finance Summit del Sole 24 Ore. Il settore del Real Estate e il fatturato immobiliare in Italia mantengono i ritmi di continua crescita anno dopo anno.
Per fare un focus specifico sugli aspetti finanziari e di investimento e dare indicazioni e linee guida agli operatori nazionali e internazionali del comparto, Il Sole 24 Ore ha organizzato a Milano il “Real Estate & Finance Summit”: una mattinata di riflessione su trend di crescita, flussi di capitali, ma anche sostenibilità e rigenerazione urbana.
I lavori, introdotti dal Direttore del Sole 24 Ore, Fabio Tamburini, e Federico Silvestri, Direttore Generale Media & Business Il Sole 24 ORE e Amministratore Delegato Il Sole 24 ORE Eventi, sono partiti dall’intervista a Vítor Constâncio, President of the Council of the Lisbon School of Economics and Management per il quale: “dopo avere adottato una politica monetaria estremamente aggressiva, le banche centrali, Federal Reserve e Bce in testa, dovranno ora adottare un atteggiamento più cauto.
Ci sono vari fattori che porteranno la Fed e la Bce a essere più caute nella politica monetaria, si è già visto nelle ultime riunioni, quando non sono state fornite guidance su ulteriori rialzi.
I mercati stavano incorporando l’aspettativa che la Bce portasse i tassi al 4% e la Fed quasi al 6%, poi le cose sono cambiate, anche con le turbolenze del settore bancario. L’aspettativa ora è che la Fed porti i tassi al 5,1%, visto che ci si attende un solo ulteriore aumento. Si vede un cambiamento della politica monetaria su entrambe le parti dell’Atlantico, soprattutto da parte della Fed, che guida il ciclo monetario.
La politica monetaria inevitabilmente deve guardare avanti, pensare al futuro dell’economia e dell’inflazione, perché le azioni sulla politica monetaria hanno effetti che non si vedono immediatamente. Bisogna quindi guardare al medio-termine, cosa succederà da qui a un anno. A partire dai prossimi mesi il calo dell’inflazione diventerà molto evidente, quindi le banche centrali dovranno rivedere la propria comunicazione, tenendo conto delle evoluzioni.
I mercati ora si aspettano possibili tagli del costo del denaro da parte della Fed verso la fine dell’anno, a causa della possibilità di una moderata recessione negli Stati Uniti, mentre non si aspettano tagli da parte della Bce”.
Il Summit si è quindi concentrato sulle prospettive per il real estate italiano e gli asset class più resilienti in un contesto caratterizzato da repricing, recessione e contrazione del credito.
La politica monetaria aggressiva delle banche centrali, con un progressivo aumento dei tassi e ricadute sull’economia, che va incontro a una possibile recessione a partire dagli Stati Uniti, ha effetti anche sul settore del real estate.
Si vede infatti un rallentamento, con uno squilibrio tra domanda e offerta, anche se la qualità del sottostante immobiliare resta buona.
“Un primo effetto è stato l’aumento dei tassi di interesse e uno sbilanciamento dei balance sheet degli investitori e delle banche, perché sono scesi equity e fixed income. Le banche concedono meno denaro, cosa che fa venire meno liquidità”, ha detto Aldo Mazzocco, Ceo e general manager di Generali Real Estate, sottolineando che “non c’è un calo di domanda di real estate, anzi c’è una chiara percezione che l’infrastruttura immobiliare vada rinnovata e resa più moderna, ma c’è meno offerta quindi si rischia di trovarsi sbilanciati”.
Sulla stessa linea anche Mario Abbadessa, senior managing director & country head di Hines Italy per il quale “c’è un mercato in grande volatilità e assestamento, in un contesto in cui gli attuali tassi di interesse non sono sostenibili. Sul real estate vediamo un rallentamento del credito da parte delle banche e si vede un congelamento del meccanismo domanda e offerta. Tuttavia, il prodotto sottostante è valido e di qualità”. Questo gap tra domanda e offerta potrà portare a un “congelamento” delle operazioni, sebbene le opportunità ci siano.
“Nel real estate si vede anche un’opportunità per fare passi avanti, anche esplorando soluzioni alternative. Il problema di base non cambia: molti operatori vorrebbero intervenire, ma non ci sono molte operazioni possibili e non si forma effettivamente un’offerta. Pesa anche la situazione di incertezza”, ha detto Gennaro Giordano, Co-Cio of Real Estate di Gwm Group.
“Come detto, però, i prossimi 12-18 mesi potrebbero anche portare delle opportunità, con focus sul mercato opportunistico e value added. Le città di Milano e Roma continueranno a vedere una crescita importante, anche in termini di nuovi sviluppi, con conseguenti ricadute sulle esigenze del sistema e sugli afflussi di capitale, a cui gli investitori sono molto attenti”, ha detto Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello Sgr.
L’immobiliare italiano continua a catalizzare l’interesse degli investitori, anche stranieri, ma si sta attraversando una fase di rallentamento, anche a causa del contesto macroeconomico e geopolitico.
Questo incide anche sulla concessione di credito, che segue un trend più cauto e oculato.
“Dalla nostra prospettiva, vediamo che nel 2022 e a inizio 2023 c’è grande interesse da parte degli investitori, non si è visto un blocco, non solo nei centri più importanti. C’è un interesse a essere posizionati e questo è un segnale di fiducia, che mi auguro continui e che le condizioni macroeconomiche sostengano questa fiducia”, ha detto Mirko Briozzo, amministratore delegato di Gardant. Il settore, del resto, è uscito dalla fase emergenziale creditizia e l’auspicio è che parta una fase del ciclo normalizzata, ma a prevalere è la cautela.
“La cosa importante rispetto a fasi cicliche del passato è che non c’è un deterioramento dello stock, cosa che è successo in passato. Questo dà respiro all’imprenditore e anche al creditore. C’è certamente una fase di rallentamento, ci sono fenomeni strutturali in corso e occorre farsi trovare pronti”, ha detto Aurelio Maccario, head of group credit risk di Unicredit, sottolineando che “le banche potranno continuare con il trend di cautela e oculatezza visto negli anni scorsi. Il Pnrr è fondamentale, è importante che tutti gli operatori che dovranno fare da volano siano messi nelle condizioni di farlo”.
Secondo Antonella Mazzeo, head of real estate sottostante i crediti di Bnl Gruppo Bnp Paribas, guardando avanti, il problema non è se, ma quanto gli istituti di credito saranno disposti a concedere fondi: “Noi abbiamo un punto di vista legato ai finanziamenti, analizziamo il sottostante immobiliare e in questo momento stiamo vedendo un rallentamento. Il problema non è se la banca sia disposta a finanziare, il tema è il quanto. L’attenzione è al tema del valore, non si guarda solo quello in quanto tale, ma anche la liquidità, la liquidabilità e la commerciabilità dell’asset. Milano gode di una situazione avvantaggiata, ma nel resto del Paese si fa più fatica”.
Le conclusioni del “Real Estate & Finance Summit” sono state affidate a Silvia Rovere, Presidente di Assoimmobiliare: “Sono fiduciosa che nel nostro Paese fondi e investimenti siano resilienti. Credo che, guardando avanti, il settore viva un momento cruciale. Sulla direttiva europea, che è in bozza ma ha già definito schemi e obiettivi, c’è da lavorare, per risolvere alcuni aspetti problematici.
Il settore immobiliare ha dato prova di una grande maturità e sono stati fatti passi da gigante, ma ora occorre farsi carico della sfida che si ha davanti. Bisogna avere il coraggio di chiamare al tavolo le istituzioni al massimo livello, perché da questo dipende la competitività, ma anche la qualità della vita e il benessere delle persone. Non possiamo sbagliare”.
“Il Governo ha cercato di fare da solo per il Pnrr, hanno detto che non c’era tempo di dialogare, ma ora dovrà farlo”, ha sottolineato Rovere, spiegando che “anche all’interno di Confindustria stiamo portando avanti un dialogo, perché il tema va affrontato a livello di sistema. Per evitare i disastri del Superbonus, dobbiamo partire subito e in modo graduale, capendo quali sono i primi asset su cui bisogna intervenire. Bisogna capire chi interviene dove, occorre fare ragionamenti meno populisti e usare bene gli incentivi fiscali, trovando meccanismi di liquidità”.
Il Real Estate & Finance Summit è stato organizzato in collaborazione con Hines. Main Partner dell’evento sono stati Carnelutti, Castello Sgr, CBRE, Colliers global investors, Dils, Gardant, Gwm.
