Invimit e MEF per valorizzare immobili pubblici. “Grazie alla spinta della nuova governance a quella del Dipartimento Economia del MEF, che è il nostro azionista, e alla Cabina di regia del MEF, punto di riferimento per gli indirizzi politici, siamo riusciti a raddrizzare la “barca” Invimit che un anno e mezzo fa era come quell’imbarcazione che – in molti meme – aveva bloccato il canale di Suez. Facendo una similitudine, la SGR aveva bloccato la corrente del Real Estate che vede il mercato alla ricerca di prodotti che possono essere sviluppati per diverse iniziative. Il compito che la legge e l’azionista affidano a Invimit è di “digerire” l’immenso patrimonio immobiliare pubblico in modo da poterlo portare all’attenzione del mercato. Non viene richiesto a Invimit di sviluppare progetti al suo interno, se non nella misura in cui tali progetti vadano poi sul mercato” così Stefano Scalera, AD di Invimit SGR, intervenuto oggi al convegno RE Italy Winter Forum promosso da Monitor Immobiliare e che si è tenuto alla Borsa a Milano.
“È ciò che stiamo facendo per Piazza d’Armi a Milano, una delle aree ancora da sviluppare più vaste della città. Con il Comune abbiamo stipulato il protocollo lo scorso 23 dicembre, stabilendo un percorso ben cadenzato e trasparente per portare in avanti il progetto fino alla convenzione urbanistica cui contiamo di arrivare in tempi ragionevoli. Sarà un’area molto importante per la città poiché diventerà uno dei primi 3 parchi per estensione. E lo sarà anche dal punto di vista residenziale, dato che prevederà un ingente numero di abitazioni da destinare a lavoratori impiegati in servizi pubblici essenziali a canone calmierato non superiore al 30% dello stipendio; contribuendo così a fornire una risposta all’emergenza abitativa per questa fascia di popolazione. Ciò sarà realizzato nei tempi previsti dalle normative, che sappiamo nell’immobiliare non essere brevi, anche perché non intendiamo accelerare le tempistiche necessarie per far sì che questo progetto sia assorbito dal territorio. I progetti su cui lavora Invimit devono essere sostenibili dal punto di vista economico e sociale.
Per altri 23 immobili di proprietà dei fondi da noi gestiti, e che da tempo hanno esaurito la loro precedente funzione, abbiamo formato dei pacchetti che verranno conferiti presso fondi immobiliari gestiti da SGR diverse da Invimit. Questo è il modello della missione REgenera, che è stata resa possibile dalla corretta interpretazione della norma istitutiva di Invimit che impone di valorizzare un asset prima, eventualmente, di dismetterlo. Invimit è una piattaforma d’investimento, chiamata a conferire gli immobili previo un progetto di valorizzazione per ciascuno di essi e non, come avvenuto nel passato, bypassando questo passaggio. Il legislatore, infatti, ha immaginato una dismissione del bene pubblico non fine a se stessa, ma solo dopo un piano di sviluppo del bene pubblico.
La novità politica di questo Governo è stata di rimettere, tornando alla metafora iniziale, la nave che bloccava il passaggio in una posizione che, invece, consentisse il conferimento degli immobili a Invimit e poi al mercato, da parte di soggetti pubblici che non hanno nella loro missione la valorizzazione immobiliare. Fondamentale è la grande sinergia creatisi in Cabina di Regia del MEF, coordinata dal Sottosegretario Albano, tra tutti gli operatori del settore. Il lavoro della Cabina di Regia e del Dipartimento Economia in questo anno e mezzo di operatività è stato quello di far rendere conto a tutto il sistema pubblico quanto sia importante valorizzare un immobile, che non significa venderlo (anche se a volte va fatto), ma ridare ad esso una funzione che possa sostenersi nel tempo, sotto il profilo economico e sociale e senza contributi pubblici. In questo quadro, Invimit SGR opera come una piattaforma di partenariato pubblico-privato, in quanto risponde a una strategia politica pubblica ma opera con un modus operandi privato.
La “nave” Invimit si è rimessa in posizione anche perché il mercato, la corrente che muove la nave, l’ha aiutata a farlo. I motori si sono riaccesi perché il Dipartimento Economia ha favorito la loro messa in moto e la Cabina di Regia ha tracciato la rotta. Ora è importante che gli Enti pubblici capiscano che Invimit può consentire loro di realizzare operazioni che necessitano di capitali pazienti e a cui il mercato non guarda con interesse perché con rendimenti meno alti. Il nostro compito è lavorare su queste operazioni in località più “periferiche” del Paese, ma che meritano comunque di non finire nell’oblio perché anche lì esistono patrimoni pubblici che hanno tutto il diritto di essere valorizzati. La nostra forza deriva anche dalle idee che il mercato riesce a generare, ne abbiamo bisogno per far muovere velocemente la nostra nave”. conclude Scalera.
Problema abitativo richiede misure di politica economica per canoni sostenibili e sinergia con i territori
“Il rendimento economico e l’interesse collettivo non coincidono automaticamente e sarebbe ipocrita affermarlo. La missione che ci è stata consegnata consiste proprio nel coniugare efficienza economica e utilità sociale. Lo facciamo con una regola semplice ma rigorosa: nessun progetto è sostenibile se non sta in piedi economicamente, ma nessun progetto è percorribile se ignora l’impatto sul territorio e sulle persone che lo abitano. Amministrare bene ciò che ci è affidato, senza sprechi, sapendo che il patrimonio pubblico non è un fine in sé, ma uno strumento al servizio della comunità. E può, anzi deve, creare valore economico e sociale”. Così Stefano Scalera, Amministratore Delegato di Invimit SGR, intervistato da L’Osservatore Romano sul tema dell’abitare e sul lavoro svolto dalla società detenuta dal MEF che si occupa della valorizzazione e rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico.
“Il piano di investimenti che il legislatore ha indicato è subordinato alle risorse che gli enti di previdenza metteranno a disposizione della SGR ed è concentrato lì dove il mercato da solo non riesce a dare risposte adeguate. Crediamo che gli investitori pubblici (Inail e Inps in primis) ci seguiranno, anche perché si tratta di priorità condivise. Parliamo di housing accessibile alle giovani coppie e alle famiglie monoreddito, di studentati e di infrastrutture sociali come le silver house”.
E, in merito al ruolo della finanza privata in questi processi: “Il problema non è attirare capitali, ma decidere gli obiettivi sui quali coinvolgerli. Qui ricade una responsabilità etica forte: non tutto ciò che è redditizio è “giusto”, ma nulla di “giusto” è sostenibile se è economicamente sbagliato. Operare in questi confini è difficile, ma è il nostro compito. In Italia come anche in Europa c’è grande disponibilità di immobili, ma le condizioni di mercato sono inaccessibili a una fetta sempre più consistente di cittadini.
A che punto sono i lavori per la costituzione di un fondo dedicato alla casa? E come dovrebbe funzionare? Il problema abitativo in Italia è complesso e richiede una serie di misure di politica economica. In sede di Cabina di regia sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico — al MEF e con il Dipartimento Economia — stiamo lavorando ad un modello che preveda canoni sostenibili (cioè non superiori al 30% del reddito familiare), costi di gestione sotto controllo e una forte sinergia con i territori. Serve però la collaborazione di tutti. Se gli enti pubblici offrono il loro supporto, noi possiamo dare un contributo a risolvere il problema. Non assistenzialismo, ma accesso”.
Investimenti Immobiliari Italiani Sgr S.p.A. (INVIMIT Sgr S.p.a.) è una società con capitale interamente detenuto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Il nostro obiettivo è cogliere le opportunità derivanti dal processo di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, operando con logiche di mercato e gestendo fondi comuni di investimento chiusi immobiliari, come previsto dagli articoli 33 e 33-bis del Decreto Legge 98/2011.
Il nostro operato si inserisce all’interno di un piano più ampio di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio dello Stato, degli Enti Pubblici Territoriali e di altri enti pubblici, contribuendo anche alla riduzione del debito pubblico, in particolare per quanto riguarda Stato ed Enti Pubblici Territoriali.
Uno dei principi guida della nostra attività è realizzare processi di riqualificazione e rigenerazione che evitino l’aumento del consumo di suolo. Dato il carattere complesso di questa missione, collaboriamo con i principali attori già coinvolti nella valorizzazione del patrimonio pubblico, tra cui Cassa Depositi e Prestiti e Agenzia del Demanio, per massimizzare l’efficacia delle nostre operazioni.
Abbiamo avviato anche una collaborazione con l’Associazione Nazionale Comuni Italiani (ANCI) per creare, con il supporto dell’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale (IFEL) e della Fondazione ANCI-Patrimonio Comune, un centro di competenza specifico per la valorizzazione dei patrimoni immobiliari degli Enti locali.
La nostra missione è contribuire allo sviluppo e alla valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici tramite la leva urbanistico-edilizia e attraverso una profonda rigenerazione che include risparmio energetico e riduzione dell’impatto ambientale, con lo scopo di ridurre il debito pubblico e generare economie di scala sul territorio, per incentivarne lo sviluppo.
