Il mercato prima del cantiere. Dialoghi sul futuro dell’industria delle costruzioni. Il quadro economico e territoriale di riferimento.
Scenario economico nazionale e lombardo
Nel 2025 il volume della Produzione nazionale è cresciuto a un ritmo modesto (+0,5%), superando i 2.250 miliardi di euro e facendo segnare la conclusione del ciclo espansivo che ha caratterizzato il periodo post-pandemico.
L’attività è aumentata in misura maggiore nelle costruzioni, e in particolare nel comparto residenziale, trainata, negli ultimi mesi dell’anno, dall’avvicinarsi della scadenza di incentivi fiscali per le ristrutturazioni, successivamente prorogati per tutto il 2026.
Il recupero del potere d’acquisto da parte delle famiglie, l’allentamento della politica monetaria, l’attuazione degli investimenti legati al Pnrr e il consolidamento del mercato del lavoro non sono riusciti a contribuire pienamente al miglioramento delle dinamiche economiche italiane a causa del clima di incertezza, delle prospettive sfavorevoli e del livello raggiunto dai prezzi, fattori questi in grado di condizionare la propensione al risparmio e la capacità di spesa degli individui.
In Lombardia, pur con un andamento complessivamente equiparabile, le dinamiche di crescita del Pil regionale sono risultate migliori rispetto a quello nazionale: +0,7% grazie a investimenti in crescita e nonostante una domanda interna debole. Le tensioni derivanti dalle politiche commerciali statunitensi, pur impattando in maniera ridotta rispetto a quanto stimato inizialmente, hanno rappresentato un ulteriore elemento di incertezza per il livello di competitività delle imprese italiane e lombarde.
L’economia italiana, e con essa il settore delle costruzioni, si trova in un periodo di transizione, indirizzata verso una maggiore autonomia e indipendenza rispetto alle dinamiche internazionali prevalenti. In un tale scenario economico, il settore delle costruzioni, nonostante la conclusione del ciclo espansivo derivante dalla spinta dei bonus edilizi e dall’approssimarsi della scadenza del Pnrr, consolida il ruolo da protagonista nel sostegno all’economia del Paese con un contribuito alla formazione di una quota pari al 12% del Pil, livello superiore rispetto al 10% della Lombardia, realtà regionale maggiormente terziarizzata rispetto al media nazionale.
Nel 2025 i prezzi al consumo hanno fatto registrare un incremento dell’1,5%. L’inflazione al netto degli energetici e degli alimentari freschi e quella al netto dei soli energetici mostrano un aumento medio annuo rispettivamente pari dell’1,9% e del 2%. A livello regionale i prezzi al consumo si stima siano aumentati dell’1,15% circa, con la città di Milano a quota 1,25%, attestandosi in entrambi i casi a un livello inferiore rispetto alla media nazionale.
Strutture economiche e specializzazioni territoriali
La suddivisione delle imprese italiane per classi di addetti risulta strutturalmente frammentata ed eterogenea, con più del 60% delle realtà, pari a più di 335 mila unità produttive, costituite da un solo addetto (ditte individuali, liberi professionisti, lavoratori autonomi, …) e un terzo (meno di 180 mila aziende) con un numero di dipendenti compreso tra i 2 e i 9 professionisti.
Infine, solo una quota residuale di imprese, di poco superiore al 5% per meno di 30 mila realtà produttive, conta un numero di addetti superiore alle 10 unità con meno dello 0,5% con più di 50 operatori (meno di 2.000 aziende). In Lombardia, tale segmentazione restituisce lievi differenze rispetto all’Italia: le imprese che contano solo 1 addetto rappresentano i due terzi del settore (3 punti percentuali in più), mentre quelle tra i 2 e i 9 addetti poco più del 28% contro un terzo della media nazionale. Le classi dimensionali più ampie superano invece il 5,5%.
Le attività prevalenti delle imprese italiane sono riconducibili per più del 75% dei casi a “lavori di costruzione specializzati”, per circa un quinto alla “costruzione di edifici residenziali e non residenziali” e per poco più dell’1% all’”ingegneria civile”. Queste ultime impiegano, mediamente, quasi 20 addetti per impresa, ben oltre i 3 addetti medi riferiti all’intero comparto e alle altre tipologie di attività prevalenti comprese tra i 2,5 e i 3,5 lavoratori.
Le imprese di costruzioni in Italia
Le imprese sono in crescita e prossime ormai alle 545 mila realtà, rappresentano più del 10% della struttura produttiva del Paese e operano all’interno del sistema industriale e dei servizi con una media di 3 addetti per azienda, anch’essa in crescita grazie al contributo offerto dalle dinamiche che hanno interessato le realtà con più di 10 addetti.
In Lombardia tale media sale a 3,2 addetti, con la Città metropolitana di Milano di poco superiore a 4 e Monza e Lodi con poco meno di 2,5 addetti per impresa. In termini assoluti la migliore dinamica di crescita è stata quella lombarda che, grazie a un saldo positivo ben superiore alle 10 mila unità in 5 anni, ha progressivamente raggiunto e superato le 100 realtà produttive, attestandosi a una quota prossima al 20% dell’intera industria nazionale.
La Città metropolitana di Milano, davanti alle Province di Bergamo e Brescia, concentra più di 30 mila realtà, con Monza ai piedi del podio con quasi 9.500 imprese e Lodi, penultima davanti a Sondrio, con 2.150 aziende.
Le imprese attive in Lombardia raggiungono, per quanto riguarda i “lavori di costruzione specializzati”, la medesima quota rilevata sul territorio nazionale (75%), mentre si concentrano per quasi un quarto sulla “costruzione di edifici residenziali e non residenziali”, 5 punti percentuali in più rispetto alla media italiana, e per meno dell’1% sulle attività riconducibili all’”ingegneria civile”.
Le condizioni economiche che incidono sulle decisioni di investimento
I prezzi dei principali materiali da costruzione hanno restituito, nel corso del 2025, andamenti eterogeni consolidando, in alcuni casi, le dinamiche registrate negli anni precedenti. Nei primi mesi dello scorso anno il ferro tondo per cemento armato e il bitume hanno mostrato una contrazione rispettivamente del 10% e del 9,5%, mentre il costo del gasolio è diminuito del 5,5% anche a causa del crollo dei consumi cinesi derivante dalla crescente diffusione di veicoli elettrici e ibridi all’interno del parco automobilistico nazionale.
Al contrario, le materie plastiche risultavano inizialmente in crescita tra il 4,5% del Pvc e il 13% del polietilene, così come il rame con aumenti inizialmente superiori al 13% derivanti dalla domanda proveniente sia dai Paesi avanzati che da quelli emergenti impegnati in processi di transizione ecologica e tecnologica.
Dinamiche espansive sono state rilevate anche per le quotazioni di petrolio (+5%), legname (+8%) e materie prime energetiche, con il gas a + 60% e l’elettricità a + 45% come riflesso dell’interruzione dei flussi provenienti dalla Russia. Nei mesi successivi, in seguito all’aumento della produzione di greggio e al rallentamento dell’economia globale a causa delle politiche commerciali statunitensi, gasolio e petrolio hanno perso rispettivamente quasi il 17% e oltre il 15,5%, trascinando al ribasso bitume (-13% circa) e la maggior parte delle materie plastiche (tra il -2% per il polietilene e il -11% del polipropilene).
Anche il ferro tondo per cemento armato ha proseguito nel suo andamento negativo (-9%), riflesso dell’indebolimento della domanda proveniente da un settore industriale ancora in difficoltà, mentre il rame ha progressivamente rallentato le dinamiche espansive a causa degli elevati livelli raggiunti dalle scorte disponibili a seguito dell’anticipazione degli acquisti da parte degli operatori rispetto all’entrata in vigore dei dazi.
Infine, la più recente crisi che ha interessato il Golfo Persico ha istantaneamente sconvolto i nuovi equilibri commerciali globali, così difficilmente raggiunti nel corso dell’anno, portando a una drastica riduzione dei livelli di offerta delle materie prime energetiche, con aumenti dei prezzi del gas e dell’energia elettrica del 55% e del 25%.
Anche il petrolio e il gasolio sono cresciuti rispettivamente di oltre il 30% e il 45% a causa dell’inattività degli impianti di raffinamento, andando a incidere sul bitume stradale (+50%) e sui prodotti plastici (+5,5% polipropilene e +7,5% polietilene). Questo nuovo scenario sta delineando nuove dinamiche inflattive in grado di compromettere i livelli di sostenibilità economica e finanziaria delle imprese e la prosecuzione dei lavori già avviati con rallentamenti e sospensioni dei cantieri con ricadute sull’intera industria delle costruzioni.
Le condizioni del prossimo ciclo
Per l’anno in corso e per le future prospettive di crescita economica, nazionali e regionali, risulta vincolante l’evoluzione del conflitto in Medio Oriente che, con la chiusura dello Stretto di Hormuz, ha determinato repentini aumenti dei costi di petrolio, gas e materie prime con pesanti conseguenze, dirette e indirette, sui livelli di competitività delle imprese operanti nel settore delle costruzioni a causa di più elevati livelli di inflazione e di profonde modificazioni delle catene di fornitura dei materiali.
Nonostante ciò, si prevede una inversione di tendenza nell’andamento complessivo degli investimenti, sia a livello nazionale che regionale, trainati al rialzo, verso quota 245 miliardi di euro, ancora una volta, dalle opere pubbliche (sempre più prossime ai 110 miliardi di euro), dalla conclusione degli interventi previsti dal Pnrr e dal progressivo avvio dei Programmi previsti dal Piano Casa, nonché da un incremento degli interventi di riqualificazione abitativa (più di 85 miliardi di euro) a seguito del raggiungimento di nuovi equilibri di mercato conseguenti delle modifiche delle principali aliquote di incentivazione fiscale e di una crescente attenzione da parte delle famiglie all’efficientamento energetico come strumento per il contenimento delle spese.
Le imprese si stima, dunque, possano proseguire nel loro trend di crescita quantitativa e miglioramento qualitativo consolidando gli andamenti nazionali rilevati nel corso dell’ultimo biennio e migliorando i livelli di dinamicità previsti per l’offerta produttiva lombarda. Per quanto riguarda il valore della produzione si continuerà ad assistere, diffusamente a livello nazionale, a una espansione della quota relativa alle aziende con importi lavoro superiori ai 2 milioni di euro con volume e peso crescente in relazione al territorio oggetto di approfondimento (nord-ovest, Lombardia, Città metropolitane e province).
La fase espansiva degli investimenti in opere pubbliche
Si stima che gli investimenti, a seguito di quanto rilevato in questi primi mesi dell’anno, possano proseguire anche nel corso del 2026 con ulteriore miglioramento dei livelli di dinamicità anche per quanto riguarda la Lombardia, nonostante uno stato di avanzamento dei cantieri migliore rispetto alla media nazionale.
Inoltre, le revisioni del Pnrr approvate nel corso degli anni hanno ridefinito il perimetro di parte degli interventi prevedendone il ridimensionamento, il rafforzamento e l’introduzione di strumenti finanziari per l’utilizzo delle risorse anche oltre il 2026 che, insieme al consolidamento delle procedure introdotte dal Piano, rappresentano nuove e importanti opportunità di crescita ed evoluzione per l’industria delle costruzioni.
Il Piano Casa potrebbe, potenzialmente, rappresentare un nuovo programma di interventi in grado di coinvolgere l’intera filiera delle costruzioni in maniera più diffusa a livello territoriale e di struttura aziendale in relazione alla possibilità di coinvolgere operatori e capitali privati sia nel recupero di singoli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che nello sviluppo di nuova offerta abitativa per la fascia grigia anche al di fuori di più ampi processi di rigenerazione urbana.
Fascia grigia che sempre di più inciderà, all’interno di uno scenario demografico nazionale caratterizzato da una progressiva e costante riduzione della popolazione residente, da un marcato processo di invecchiamento e da crescenti squilibri in termini territoriali, sulle prospettive di sviluppo economico e sociale del Paese, influenzando il mercato del lavoro, la domanda abitativa, l’organizzazione dei servizi e la competitività dei territori.
Tali cambiamenti richiederanno una profonda riflessione in merito al prodotto immobiliare, residenziale e non, alle modalità di offerta e allo sviluppo di servizi adeguati, con l’obiettivo di rispondere alle rinnovate e mutevoli esigenze dell’eterogenea domanda così da migliorare la qualità della vita e allo stesso tempo incrementare il valore di mercato.
Crescita ulteriore del mercato immobiliare nel medio periodo
Il percorso di crescita intrapreso dal mercato immobiliare si prevede possa continuare nel corso del 2026 e del medio periodo con livelli di investimento istituzionali superiori ai 12,5 miliardi di euro e fatturati oltre i 175 miliardi di euro nonostante possibili aumenti dei tassi di interesse da parte della Bce, capaci di limitare nuovi processi di repricing e non la fiducia degli operatori specializzati.
Il mercato residenziale, nonostante un progressivo rallentamento delle dinamiche, si prevede possa raggiungere volumi di compravendite mediamente pari a 800 mila transazioni all’anno e consolidare l’andamento espansivo dei valori di mercato con performance migliori in corrispondenza dei territori più attrattivi: Lombardia e Milano tra tutti.
Ambiti territoriali che saranno il traino anche delle asset class direzionale, commerciale e logistica grazie a una domanda sempre più solida e a una crescente attenzione verso prodotti immobiliari prime e sostenibili fondamentali per la diversificazione dei portafogli e dei rischi di investimento.
Testo estratto dalla relazione “IL MERCATO PRIMA DEL CANTIERE – Le condizioni del nuovo ciclo delle costruzioni” redatto da Scenari Immobiliari in collaborazione con ANCE Milano Lodi Monza e Brianza.
